LA LÉGISLATION DES CONDOS ENFIN RAFRAÎCHIE
03 oct. 2019
Depuis le temps qu’on attendait une réforme du condo. La voilà enfin ! Fidèle à sa promesse électorale, la Coalition avenir Québec (CAQ) n’a pas tardé à remettre sur les rails le projet de loi déposé par l’ancienne ministre libérale Lise Thériault avant les élections.
« Ça fait pas loin de 30 ans que je soulève les dysfonctionnements dans le monde des copropriétés. J’ai rencontré tous les ministres ! Je me demandais si la réforme arriverait avant la fin de ma pratique ! », m’a dit en riant Yves Joli-Cœur, du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec.
Non, le nouveau projet de loi 16 déposé hier n’est pas parfait. Certains passages rédigés à la hâte devront être clarifiés. Quelques éléments importants sont tombés dans les « craques » du plancher. Et il n’y a pas de dates prévues pour l’entrée en vigueur des différentes mesures.
Mais dans l’ensemble, il s’agit d’une très belle avancée.
Cinquante ans après la première législation entourant les copropriétés, il était urgent que Québec revoie ses règles qui ne cadrent plus avec la réalité sur le terrain.
Les condos sont devenus très populaires. Plus d’un ménage sur neuf habite en copropriété au Québec, soit 413 000 familles. Et la croissance se poursuivra avec le vieillissement de la population.
Mais le parc de condos vieillit lui aussi. Et il vieillit mal ! Trop de copropriétaires rechignent à faire l’entretien normal, préférant refiler en douce les problèmes aux futurs copropriétaires. Après moi le déluge !
Justement, les dégâts d’eau sont devenus si fréquents dans les condos que plusieurs assureurs exigent des primes et des franchises astronomiques. D’autres se sont carrément retirés de ce marché, le dernier en date étant Royal & Sun Alliance, en 2018.
Pas de doute, il fallait agir pour assurer la pérennité du parc de condos.
***
Avec le nouveau projet de loi, les syndicats de copropriétés devront désormais tenir un carnet d’entretien de l’immeuble et obtenir une étude du fonds de prévoyance pour s’assurer qu’il y aura assez d’argent dans les coffres pour payer les réparations majeures à venir.
Rien de révolutionnaire ici. Ces mesures sont fortement inspirées de règles qui existent déjà en Ontario et en Colombie-Britannique.
Bien sûr, les détracteurs se plaindront que cela risque de faire grimper les charges de copropriété. Mais comme l’immeuble sera mieux entretenu, les copropriétaires recevront moins souvent des cotisations spéciales, qui sont encore plus fâcheuses.
Quand une facture de 10 000 $ arrive soudainement parce que l’immeuble tombe en ruine, certains copropriétaires n’ont tout simplement pas les moyens de payer la note. C’est comme un coup de massue dans leur budget.
***
De leur côté, les acheteurs de condos auront droit à davantage de transparence. Grâce au projet de loi, ils auront accès aux renseignements leur permettant d’évaluer la performance financière de la copropriété.
Les vendeurs ne pourront plus balayer les problèmes sous le tapis. « Le carnet d’entretien va aider énormément les gens à identifier les travaux à venir lorsqu’ils font l’acquisition et à déterminer si le fonds de prévoyance va être suffisant », se réjouit Patrick Juanéda, président de la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ).
Autre excellente nouvelle pour les acheteurs : leur acompte sera entièrement protégé, par une assurance, un cautionnement, un dépôt dans un compte en fidéicommis ou un plan de garantie.
Présentement, le programme de Garantie de construction résidentielle (GCR) protège les acomptes, mais seulement jusqu’à 50 000 $, alors que certains promoteurs exigent des dépôts de plus de 100 000 $. En outre, GCR ne couvre pas les immeubles qui comptent plus de quatre logements superposés et les projets de conversion de bâtiments existants.
Autrement dit, pour la tour de condos au centre-ville ou l’église convertie en logements, les dépôts ne sont pas protégés du tout. Si le constructeur fait faillite, l’argent disparaît en fumée. De vraies histoires d’horreur !
***
Par ailleurs, le projet de loi 16 prévoit un meilleur encadrement des inspecteurs en bâtiment dont la formation manque présentement d’uniformité.
« C’est positif parce qu’on assure que les gens ont la formation adéquate, qu’ils sont reconnus par un organisme. Donc, on donne une plus grande assurance au consommateur que la personne qui l’accompagne dans son inspection va être fiable », m’a confié François-William Simard, vice-président aux communications de GCR.
Malheureusement, la CAQ n’a pas cru bon d’encadrer davantage la formation des gestionnaires de copropriété, un métier qui est pourtant devenu extrêmement complexe.
En ce moment, n’importe qui peut se lancer dans ce domaine, sans aucune espèce d’expérience ou de formation. On est bien loin de la France ou de la Belgique, où il faut un diplôme universitaire pour exercer ce métier.
« Si les condos ne sont pas gérés par des gens qualifiés, il manque une pièce dans l’engrenage. C’est fondamental ! », estime Yves Joli-Cœur.
On ne parle pas d’obliger tous les syndicats de condos à embaucher un gestionnaire professionnel, mais seulement de s’assurer que les gestionnaires qui offrent leurs services ont vraiment les compétences pour le faire.
C’est un minimum.
